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　　2013-2018年国内墓地炒作升温，一线万元/㎡，远超同地段房价，叠加福寿园（高毛利与稀缺性，吸引各路资金纷纷布局，被称为“殡葬界茅台”。

　　2023年仍有券商高喊墓地资产现值为301亿港币，认为2023年1月16日总市值156亿远远低估了。

　　但事后证明这个观点被打脸了，福寿园2024年业绩大幅下滑，2025年亏损了2.61亿。

　　如果看福寿园的营业收入构成，从类别名字来看，似乎是一家服务公司，其中墓园服务占了80%的收入，其次是殡仪安排服务。

　　（1）墓园服务聚焦“购墓-安葬-祭扫-售后”的全周期实体墓位与园区相关服务，核心是为逝者提供安息空间并保障长期维护；

　　（2）殡仪安排服务聚焦“临终-殡殓-告别-火化-落葬”的治丧全流程，核心是让逝者体面告别、家属省心高效办丧。

　　如果更详细地拆分墓园服务收入来看，主要是墓穴销售服务占主导，其他墓园服务（墓园设计、装饰、陵园维护等）收入比例很少。

　　墓穴销售服务的收入也占了营业总收入的绝大比例，2024年墓穴销售收入为15.35亿，占当期收入的比例为74%。

　　所以说福寿园的商业模式本质上是地产，如果对比福寿园与万科等地产公司的股价走势图，拟合度是非常之高。

　　截止最新财报（2025年半年报），福寿园正在运营的墓园和殡仪设施位于全国十七个省的主要城市、直辖市和自治区的战略要地，其中上海地区收入2024年之前基本占了一半，2025年上半年下降到了40%。

　　（1）早期通过土地出让的方式拿地，和房地产企业一样，成本也很低，比如福寿园早年上海拿地成本只有190元/㎡，但此方式因审批趋严，该途径占比逐步降低；

　　（2）同行并购，2014-2022年累计23次相关并购，金额20.6亿元，收购同行墓园或项目股权，快速获取存量墓地资源；

　　（3）合作共建，与地方政府、同业合作新建墓园，整合双方资源实现区域布局；

　　（1）火化率随国家政策推动持续上升，需注意的是，福寿园的收入是建立在火化基础上；

　　（2）“老有所养，逝有所安”文化影响，丧葬支出占比较高，2020年有一个数据，中国平均丧葬费用约为3.7万元，占年收入比例为5.4%，位列世界第二；

　　（1）供给稀缺：在耕地和环保，政府严控公墓用地，所以公司也只能靠不断并购获得土地资源。

　　（2）从公司个股的角度，A股无纯殡葬标的，港股福寿园成为唯一稀缺标的，又是行业龙头，模式已经复制到其他地方，拥有的墓园数量远远甩开竞争对手，契合资金配置需求和炒作需求。

　　根据西南证券研报披露数据，2021年福寿园的市占率为0.83%，而竞争对手福成股份和中国万桐园的市占率分别只有0.05%和0.02%。

　　从上面分析的逻辑框架，的确很像茅台的投资逻辑，有喝酒的文化、有稀缺性以及带来的金融属性（炒作），连毛利率都很像——福寿园2021年的毛利率居然高达92.4%！

　　就跟房地产“房住不炒”一样，传统“囤地抬价”模式难持续，自2024年10月起，全国殡葬行业加强公益属性监管，民政部等部门多次规范高价墓，2025年新殡葬管理条例落地，限制民办殡葬机构扩张。

　　比如上海地区率先实施墓穴价格与面积双控：单穴价格从约38.88万元下调至26.88万元，面积限制在0.66平方米以下。

　　2025年上半年福寿园上海地区墓园收入直接从去年的5.26亿下跌到2.41亿，同比骤降54.2%，其他地区收入也大多下滑显著，直接拖累整体业绩。

　　除政策原因之外，叠加当前国内经济环境承压，有效需求增长动力不足，客户对高价墓穴的购买意愿减弱（没有之前的消费升级逻辑），可能还有一个原因，房地产不景气有些空置房子也可以放灵牌作为替代品。

　　2024年的墓地价格还有12万元/座，2025年上半年变成了6.4万元。

　　这是公司业绩出现亏损的主要原因，另外再加上税务成本的增加、以及以前并购的一些墓园项目不及预期，对相关的商誉和其他资产（比如不动产及设备、无形资产、墓园资产）做了减值，这一举措也对过往的异地复制扩张模式形成了冲击与逻辑矫正。

　　福寿园商业模式本质上是地产模式，此前作为“殡葬界茅台”被炒作，但这两年受到的逻辑反转是价格管制、消费升级转为谨慎、异地复制模式行不通。

　　公司也意识到商业模式的缺陷，积极想从传统殡葬服务提供商转型为殡葬及生命科技服务提供商，即从赚土地资源与涨价的钱转向数据与服务，赚数字内容、AI交互、生前契约的钱，但风云君认为成效并不大。

　　但整体上来看，福寿园有些积极因素还在，比如文化刚性和老龄化需求等，最关键的是，公司并没有特别高的杠杆，2025年中公司账上有16.49亿现金，借款很少，负债率不高，这是和地产企业最大的不同。

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